过去一年，北京高端住宅江湖烽烟四起，40余个10万+楼盘群雄逐鹿。
葛洲坝北京中国府、香山壹号院等“地王”盘，与首创天禧、北京书院等老牌高端项目一争高下，搅动一池春水，泛起涟漪无数。
1.高端市场热销背后，隐忧浮现
一方面，是严格的限价管控，北京房价天花板连续5年封顶在每平米12.5万元，与城市价值的焕新保持同步，高端住宅的性价比逐渐一骑绝尘。
另一方面，全球疫情的蔓延，各国央行的放水，金融振荡的风险，对中产以上购房人群的置业观带来了巨大冲击，兼顾资产避险与品质升级的置业需求被猛烈激发，那些恪守“产品主义”的高端项目口碑爆棚，屡现热销传奇。正因如此，年，北京10万+住宅市场创下套销量、.68亿签约额，以近3倍的成交同比增速刷新销量记录。
年，丰台玉泉营、海淀北沙滩等内城新盘又将纷至沓来，朝阳太阳宫、望京等“王炸”地块还会伺机推出，高端住宅新面孔备受瞩目的同时，隐忧就此埋下。
2.对标艺术品的品质人居，让购房人群尖叫
这些内城资产的发酵，见证城市发展的脉动，由这张国际空间站的航拍图，刻度精准地描绘出北京的城市魅力图谱。
北京三环四环，商业、教育、医疗、交通近在咫尺，金融、科技、人才融合交汇，公园绿地层层环绕，美仑美奂的璀璨灯火，辉映着房价只涨不跌的神话。其实，地段位置仅仅只是塔尖资产的一个切面。北京并不缺房子，但对好房子的定义，除了地段，更要有产品力的加持。执行多年的限价管控，在按住北京房价的同时，也压缩了开发商在产品上的成本与投入，以往的大师设计、一线品牌、石材立面成为稀罕物。可北京的财富人群，足迹遍布全球，他们什么样的好房子没见过？想要征服这群挑剔且理性的买房人，让置业者尖叫，被同行称道，只是贴个概念标签，玩些营销套路显然不行，照猫画虎、生搬硬套、简单堆砌更不行。未来，对品质人居的定义，将出现商品和艺术品的分野。虽然因城市优质资源的集聚，稀缺的地段位置，势必会为附着其上的不动产带来恒久的价值，但真正顶尖的人居艺术品，还要有品质超群的产品，契合精神的圈层服务，用产品的气质调性吸引相应的圈层人群，才拥有独一无二的价值真谛。因此，对于开发商而言，一定要慢下来、沉下心，回归极致的产品主义，洞察生活本质，捕捉客户需求的点滴变化，由产品和服务两大维度出发，将理念的迭代，落地到细节的创新，量身定制真正理解财富阶层生活、社交、商务需要的好房子，为购房家庭带来超越物质以外的生活方式溢价，才能如毕加索、梵高的画作一般经久不衰，价值永恒。
3.量身定制，让品质人居回归家的本质
最近，笔者三刷了北京书院，项目虽然地处三环绝版地段，是近十年来北三环仅有的新盘，但开发商初心控股集团却并未仅靠地段赚足眼球，而是沉下心来雕琢产品、打磨服务。
笔者每一次来到北京书院都有新发现，都能感受到业主的新惊喜，点滴涓流汇成汪洋，北京书院因此如艺术品一般，成为得起时间考验，历久弥新、光芒四射的高端盘。
北京书院实景步入北京书院的售楼处，仿佛身处海淀学院路的高校图书馆，数万册书籍涵盖经济、社会、生活等方方面面，安静的氛围里氤氲着现磨咖啡的香气，经常有业主一家流连于此，男女主人捧书品读，小业主们在这里借阅图书、完成功课，沉浸式的学习氛围让家长安心无忧。
北京书院售楼处实景北京书院被包括对外经贸大学、中央美术学院、北京中医药大学、北京化工大学等在内，八所全国知名的“”重点高校环簇，项目营造出的“书院”气质，吸引独特的圈层人群，周边不少高校教师、教授都因此成为北京书院的业主，北京书院也因此形成了独有的文化IP。
北京书院区位示意每次来到北京书院，都会因物业礼长“您好，邻居”的热情问候而动容。一个和谐的社区、一个幸福的家园，良好的邻里关系是基础，但又是最难实现的。就算是一些10万+豪宅，也往往会因为业主间的矛盾与纠纷见诸媒体曝光，对楼盘的价值带来不小的负面影响。
北京书院的开发商初心控股集团早已发现这一痛点，并通过管理模式的沿革形成了独有的邻里式服务。
北京书院独创邻里式服务北京书院的物业公司由开发商全资运营，前期营销与后期物业服务实行一体化管理，从而让营销阶段对业主的承诺在交付入住后%落地实现。
而每一位业主在购房前，都会签定一份《业主公约》，这份包括精神、邻里、物业、环境、阅读、社区六大篇章的公约，从修身齐家、互帮互助、和谐友邻、共创共建等多个维度出发，共践“修身和家融天下”的服务理念与社区文化。
据说，这份《业主公约》，是初心控股集团的董事长亲笔写下，董事长也为营造良好的圈层邻里文化而亲历亲为，令追求邻里和谐，将价值观、文化信仰志同道合的业主们齐聚一堂，最终造就北京书院以文化为载体，拥有北京最独特气质的社区氛围。
步入北京书院的社区，入口处是一面历经数年觅得，高约6米，宽约10米的天然泰山石，目前实属罕见，石材上自然形成“孔子出关”的图案，同时两颗数十年迎客松，有迎接业主回家、主人热情好客寓意，尽显造物神奇的同时，也彰显出社区的文化理念。
北京书院社区入口实景抬眼望去，通体干挂石材的建筑挺拔端庄，历久弥新。低头细看，社区路面用两种不同花色的石材精心拼接而成，道路一侧为名贵石材的磬石铺制，同时它还是一款“乐器”敲击时能发出清脆悦耳的声音，余音悠长，被誉为古代的钢琴，是象征身份地位的“礼器”，营造出归家的仪式感。
路侧茂竹婆娑，松柏常青，水流叮咚，一棵“盆景之王”、“植物活化石”之称的对节白腊，青松全部为全冠移植，精心修剪，造型优美，又一次印证了高水准的物业服务。
社区大门是梵蒂斯厚重的对开装甲门，纯铜饰面上的花开富贵的牡丹图案由数名匠人手工雕制而成，高贵与尊重，油然而生。整体大门重量约斤，大门拉手采用缅甸名贵黄花梨木，市场上素有“一寸黄花梨，一寸金”的说法，外围铜镶边。黄花梨木及其娇贵，对制作工艺和后期保养十分苛刻。
北京书院社区大门实景在社区大门旁项目设立了一个超大LED屏幕，用于各类信息公告，比如显示天气预报、社区公告、业主吉事等等，使整体社区了解信息的同时社区共庆。
步入室内，北京书院的精装令人倍感惊艳，处处体现出开发商“私人定制”的设计理念。
入户门是北京书院与“VANTIS·梵蒂斯”合作，根据项目的需求定制的德式铸铝装甲门，据说这扇大门的重量达到斤，门体由5层结构组成，大门的厚度超过笔者手中一部苹果手机的宽度，门侧还有15个锁点，即使厂家技术开锁都需要分钟以上，使用航空级别的密封材料，使这扇大门具备绝佳的防火防盗隔音性能，门板颜色还可以定制化，让业主倍感安心的同时具备定制化。
北京书院入户门实景窗户同样是按照北京书院的需求与德国墨瑟“MOSER”品牌定制合作，项目采用定制的铝包木型窗，同样采用航空等级的密封配件，提升窗体封闭性和隔音性，采用超白玻三层双low-e全钢化玻璃，使保温及隔音性能更加优异，双LOW-E可阻挡绝大部分的紫外线进入室内，最内侧钢化玻璃可以火烧1小时不损坏。那些在10万+豪宅里经常能看到的难看的护栏，就不会出现在北京书院业主的窗前。笔者推开窗，楼下主干道车辆呼啸而过的声音清晰无比，关上窗，室内一片静谧，这样的隔音性能相当少见。
主卧室的门，同样采用内夹钢板的安全门，窗前配备的安全包，一旦遇到危险，男女主人可以轻松从十多层缓降到地面，这个安全房内独创的安全屋，让北京书院真正成为业主的安全堡垒。
居室内依托京东云定制打造的智慧科技系统，业主通过一个APP或是家里的一块中控屏，就能掌握整个智能社区到智能家居的设备。居室外，一键呼梯、无接触式归家，以及社区整体的智慧化安防体系、智能机器人巡逻，北京书院用专属定制，以科技智能赋能社区，为业主带来安全、智慧的生活方式。
北京书院智能机器人巡逻北京书院智慧科技系统实景当下，北京书院已是现房状态，项目的划片学校——人大附中朝阳学校是朝阳区口碑最好、成绩最优的知名学校，年中考分以上高分考生数量位居朝阳区首位，高考成绩三分之二考生达到分以上，当年朝阳区高考状元也出自于此。正因如此，人大附中朝阳学校划片范围内的二手房，以15-17万的单价引领朝阳、比肩海淀。
而北京书院这一全新现房楼盘，所见即所得、即买即入住，免去购买二手房的换房周期和装修苦恼，不仅为小业主们带来从小学、初中到高中，12年步行可达的优质教育，更因北京新房的限价，令购房家庭收获“即买即升值”的丰厚回报。
人大附中朝阳学校实景相比周边太阳公元等社区的二手房高换手造成的邻里混杂，物业维护不易，北京书院从产品到服务，均为业主带来一个圈层纯粹，历久弥新、足可传世高端住区。
在百家争鸣的地产市场中，北京书院一直低调而从容地按照自己的初心稳步前行，从产品到服务，从内涵到外延，从空间到文化，精细到每一桢生活场景的还原，最终打造出只为少数人拥有的臻品。北京书院的产品主义之光，闪耀北三环，惊艳豪宅圈。
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